DISOLUCION DEL CONDOMINIO
DISOLUCIÓN DEL CONDOMINIO DE FINCA HIPOTECADA.
Si tras el divorcio nos queda pendiente de liquidar la sociedad de gananciales o disuelta la sociedad queda pendiente como único bien, la vivienda que fue el domicilio conyugal ¿ Qué podemos hacer para disolver definitivamente ese único bien que nos une con nuestra expareja?
Nadie puede obligar a otro a compartir una cosa común.
El art. CC así lo establece “Ningún propietario estará obligado a permanecer en la comunidad, Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”
Nadie puede impedir que te salgas de dicha comunidad y cualquier demanda que se interponga siempre triunfará.
La disolución del condominio se puede hacer de dos formas o bien mediante un acuerdo entre los dueños o usando un árbitro o judicialmente, o también a través de Notario.
Sin acuerdo la persona que solicite la disolución debería acudir a la vía judicial mediante el procedimiento llamado “de división de cosa común” que como su nombre indica se refiere a pedir judicialmente dicha disolución.
Tras la interposición de dicha demanda caben dos posibilidades:
1) Que quién reciba la demanda (demandado) se conforme (se allane) de esa forma se evitarían costas.
2) Que el demandado no esté conforme y se oponga, el procedimiento se alargaría aunque el final sería el mismo, con un mayor coste y con una condena en costas.
A partir de la disolución hay un plazo de 5 años (art 518 CC) para pedir judicialmente la ejecución de la sentencia, para ello, se debe iniciar un procedimiento ejecutivo.
Extinción del condominio vía notarial:
Uno de los condueños decide quedarse con el inmueble, se formaliza escritura de disolución del condominio, fiscalmente es más beneficiosa ya que se paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En cuanto a las plusvalías es un tema discutible ya que se entiende que la disolución de condominio no es un acto traslativo (dado que quién adquiere toda la cosa ya es dueño de ella) y por tanto no tributa por este impuesto.
Fiscalmente la extinción del condominio:
No tributa por ITP ni por plusvalías.
Sentencia de la Sala Tercera del TS, de 28 de junio de 1999, dictada en recurso en interés de ley, que señala. “Esta Sala, aún en supuestos no estrictamente similares al que ahora se enjuicia y como recuerda la Sentencia de 23 de mayo de 1998 “ la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia por primera trasmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero”.
La división y consiguiente adjudicación de las partes en que se hubieran materializado las cuotas ideales anteriormente existentes no son operaciones susceptibles de realizar el hecho imponible del ITP.
La división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha - ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente. Lo que ocurre es que, en el caso de que la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división, la única forma de división, en el sentido de extinción de comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros en calidad de abonar al otro, o a los otros, el exceso en dinero- arts. 404 y 1062, párrafo 1º, en relación este con el art. 406 CC.
La obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico no es un “exceso de adjudicación”, sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar –art 400-. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en dinero puede calificarse “compra” de la otra cuota, sino, simplemente, de respeto a la obligada equivalencia que ha de guardarse en la división.
Cómo se disolver el condominio:
Vendiendo la casa o en pública subasta. También se contempla la venta en subasta notarial introducida en la Ley 15/2015 de 15 de octubre, el que se ha introducido el nuevo expediente de subastas voluntarias, pasando a ser competencia de los Letrados de la Administración de Justicia (antiguos Secretarios Judiciales)
Si hay hipoteca en el inmueble:
La hipoteca se queda con el inmueble, otra cosa muy distinta es el préstamo hipotecario, conceptos que se confunden frecuentemente.
El tercero que sería en este caso el banco y ese tercero tiene unos derechos que quedan establecidos en el art. 405 CC “La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.
Fiscalmente es mucho más ventajosa ya que sólo tributa por el 1% más los gastos de notario, lo que a efectos prácticos supone tener que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD. Una de las fórmulas más utilizadas para cubrir este trámite es una extinción de un condominio que de forma resumida, consiste en la compra de una parte de la vivienda con unas importantes ventajas frente a una compra-venta al uso.
La diferencia básica es que sólo hay que tributar por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados en la parte del AJD, que dejará el pago de impuestos en un 1,5% (el 1% más los gastos de notario dependiendo de tu Comunidad Autónoma, en Madrid el 1%).